律師解答：無效,，改變土地使用性質(zhì)和將未報建的房屋出租的租賃合同都無效,。

判z決書節(jié)選：

法z院認為：劉某、某合作社均未能提交證據(jù)證明《出租廠房合同書》出租的舊廠房及劉某拆除舊廠房后新建設(shè)的廠房經(jīng)過規(guī)劃報建并取得建筑規(guī)劃---,。同時,，某合作社雖主張《出租廠房合同書》涉及的土地為集體建設(shè)用地，出租集體廠房咨詢,，但未能提交任何證據(jù)到庭予以證實,。根據(jù)《------土地管理法》第六十三條、《z高人民z法z院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同------具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條及《------合同法》第五十二條第五項的規(guī)定,，某合作社將未取得建設(shè)工程規(guī)劃---的房屋出租給劉某,，改變土地用途咨詢，同時將農(nóng)村集體土地出租給劉某用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),，均已違反上述規(guī)定,，故劉某,、某合作社簽訂的《出租廠房合同書》無效。

《村民委z員會組織法》第十九條規(guī)定：“涉及村民利益的下列事項,，村民委z員會必須提請村民會議討論決定,，方可辦理：·····??????六 村民的承包經(jīng)營方案�,！边@里指的是方案,，且是村民的承包經(jīng)營方案，并非具體的哪一宗承包合同,。結(jié)合《農(nóng)村土地承包法》可知,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會議通過的承包方案是指以“家庭承包方式”進行的承包。以“其它承包方式”進行的承包是否需要經(jīng)過村民會議討論通過呢,？

《農(nóng)村土地承包法》第四十四條規(guī)定：“不宜采取家庭承包方式的荒山,、荒溝、荒丘,、荒灘等農(nóng)村土地,，通過---、-,、公開協(xié)商等方式承包的,，適用本章規(guī)定�,！薄〉谒氖�五條規(guī)定：“以其他方式承包農(nóng)村土地的,，應(yīng)當(dāng)簽訂承包合同。當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù),、承包期限等,，由雙方協(xié)商確定。以---,、-方式承包的,，承包費通過公開競標、競價確定,；以公開協(xié)商等方式承包的,，承包費由雙方議定�,！�

看來,，村民代表會議規(guī)定咨詢，法律并沒有要求以“其它承包方式”承包的土地需要經(jīng)過村民會議討論通過,。很多農(nóng)村在以“其他承包方式”進行的承包z過程中經(jīng)常采用的方式是公開“抬價”承包,，白云區(qū)咨詢，這種承包方式完全符---律的規(guī)定，并沒有違反法律,、法規(guī)的---性規(guī)定,。

由此可見，耕地承包是一定要召開村民會議的,，而荒山、荒溝,、荒丘,、荒灘等土地承包可通過---、-等方式,。